생산관리지역 건폐율, 용적률과 도시지역, 관리지역이란?

오늘은 용도지역이 구분 되어지는 것 중 생산관리지역 건폐율, 용적률을 알아보도록 하겠습니다. 그럼 먼저 개념부터 알아보도록 할 텐데요. 용도지역이라 하면 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분할 수 있고 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하는데요. 그 중 '생산관리지역' 이란 농업, 임업, 어업 생산 등을 위해서 관리가 필요하지만 주변 용도지역과의 관계 등을 고려해서 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역인데요. 

또한 국토해양부장관, 특별시장, 광역시장이 지정하는 지역입니다. 건축이 가능한 대상은 4층 이하의 건축물이고 단독주택, 초등학교, 운동장, 창고, 교정 및 국방 및 군사시설, 발전시설 등이 가능합니다. 또한 관할구역의 면적과 인구규모와 용도지역의 특성 등을 감안해서 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정할 수 있는데요. 생산관리지역 건폐율, 용적률은 각 20%이하, 50~80% 이하 입니다. 

 

건폐율이 뜻하는 것은 낮을 수록 지을 수 있는 면적은 낮지만 주거환경이 넓으며 쾌적하다는 것 인데요. 용적률이 높으면 건물을 높게 지을 수 있어서 땅을 보다 잘 활용할 수 있다라는 것이며 수익성도 높아지는데요. 이때 건폐율과 용적률에 따라서 땅이 가지는 값어치도 달라지므로 잘 이해하고 있어야 합니다. 먼저 생산관리지역 건폐율, 용적률 중 건폐율을 먼저 알아보자면 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다. 대지면적에 비해서 건물 면적이 얼마나 차지하고 있는지를 알 수 있는데요.

 

같은 대지면적일지라도 건폐율이 높을 수록 더 넓은 건물을 지을 수 있는 것 입니다. 앞서 언급한 것으로 보자면 도시지역은 50~70% 이며 관리지역은 20~40% 이하로 제한하고 있습니다. 관리지역의 경우 대지면적에 공간을 어느 정도 남기고 한 곳에 집중되는 것을 막기 위한 이유인데요. 계산방식은 '건축면적/대지면적X100' 입니다. 용적률은 전체 대지면적에 대해 건축물 바닥면적은 모두 합친 면적 즉 연면적의 비율을 말하는데요. 용적률이 높을수록 건축이 가능한 연면적이 많아서 건축 밀도가 높습니다. 

 

여기서 지하층, 부속용도인 지상 주차장으로 사용되는 면적은 산정을 할 때 제외가 됩니다. 계산방식은 "연면적(건물바닥면접의 합)/대지면적X100' 입니다. 이때 건축면적은 지어질 건물의 크기, 1층 바닥면적을 말하며 연면적은 건물 내부 모든 층의 바닥면적은 더한 크기 입니다. 대지면적은 땅의 면적이며 해당 건물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기 인데요. 그럼 생산관리지역 건폐율, 용적률과 관련하여 보전관리지역과 계획관리지역에 대해서 알아보겠습니다. 

 

먼저 보전관리지역이란 관리지역 중 하나이며 자연환경 보호와 산림보호 및 수질오염 방지, 녹지공간의 확보, 생태계 보전 등을 위해서 보전이 필요하지만 주변 용도지역과 관계 등을 볼때 자연환경보전지역으로 지정해서 관리하기 곤란한 지역이 해당되는데요. 단독주택, 다중주택, 다가구주택은 보전관리지역 내에 건축이 가능합니다. 다만 4층 이하 범위에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우 그 층수 이하 건축물에 한하여 가능한데요. 보전관리지역의 건폐율은 20% 이하이며 용적률은 50%~80%이하의 범위에서 가능합니다. 

 

관할구역의 면적과 인구규모 그리고 용도지역의 특성 등을 감안해서 특별시, 광역시, 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하면 안 되는데요. 그렇다면 이제 계획관리지역을 알아보겠습니다. 특별한 계획에 따라서 체계적으로 관리가 필요한 지역, 도시로 편입될 것으로 예상되는 지역 인데요. 자연환경을 위해서 개발을 제한해야 하는 지역 등이 속합니다. 또한 자연녹지지역과 함께 토지투자 또는 개발을 할 때 선호가 되기도 하는데요. 건폐율이 40% 이하이며 20% 이하인 생산관리지역 및 보전관리지역에 비해서 유리한데요. 

 

혼란이 될 수 있는 녹지지역 중 하나인 자연녹지지역을 설명하며 마무리 하겠습니다. 도시의 녹지공간 확보와 도시확산 방지 및 장래도시 용지 공급 등을 위해 보전할 필요가 있다고 판단된 지역인데요. 불가피한 경우에는 제한적 개발이 허용되기도 합니다. 4층 이하 건물만 건설 가능하고 단독주택, 1종 근린생활시설, 2종근린생활시설, 의료시설, 수련시설, 동물 및 식물관련시설 등이 해당됩니다. 여기까지 생산관리지역 건폐율, 용적률과 관련하여 알아보았습니다. 참고사항으로 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분이 됩니다.