전세 월세 묵시적 갱신의 개념과 기간은?

현재의 부동산 시장은 임대차 보호 3법까지 발효가 되면서 시장의 변화가 상당히 빠르게 진행이 되고 있다고 이야기 할 수 있을 것 같습니다. 현재 시장의 동향은 전월세 매물이 거의 씨가 마르다시피 한 상황이여서 바뀐 내용들 그리고 전세 묵시적 갱신기간에 대해서 궁금한 분들이 많으실거라 생각을 하고 있습니다. 

일반적으로 내집이 없이 임차인으로 거주를 하는 경우에는 전세 내지는 월세의 형태로 거주공간을 임시적으로 마련을 하게 되는데요. 보통은 계약기간을 1년에서 또는 2년 정도로 거주기간을 약정하여 계약서를 작성하게 됩니다. 

임차인 (=세입자)의 입장에서는 계약기간이 만료가 될 때마다 계약서를 새롭게 작성하는 것이 아니라 양측의 별도의 의사가 없다면 전세 월세 묵시적 갱신이 이뤄지는 것을 암묵적으로 이뤄지고 있는 우리 사회의 하나의 관행이라고 볼 수 있습니다. 

이와 같은 절차가 바로 전세 월세 묵시적 갱신 입니다. 이해가 되시나요? 

다시 한번 더 해당 내용을 정리해 보자면, 계약기간이 도래하는데도 불구하고 쌍방, 즉 집주인과 세입자가 아무런 의사표명이 없다면 (이사를 나가갔다 등) 자연스럽게 기존의 계.약.조.건으로 자동으로 갱신이 되는 것이 바로 전세 월세 묵시적갱신 입니다. 

 

이와 같은 제도는 전적으로 임차인 (=세입자)에게 유리한 제도 인데요. 거기에 앞서 설명한 것 처럼 임대차 보호 3법이 발효가 되면서 더욱 더 유리하게 바뀌게 되었습니다. 하지만 임차인의 의무를 다해야 하며 만약 의무를 다하지 않을 경우에는 임대인 (=집주인) 역시 법의 보호를 받을 수 있습니다. 

 

예를 들어 임대차 계약의 문제에 있어서 가장 골치 아픈 부분이 '세'를 연체 하는 경우가 있습니다. 물론 불가피한 상황이 있을 수 있기는 하겠지만 임대인의 입장에서는 여간 스트레스 받고 골치 아픈일이 아닐 수 없습니다. 이외에도 임의적으로 계.약.서.상에 없는 전대를 하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

전대라는 개념은 주인이 아닌 자, 즉 해당 공간을 대여한 자가 또다른 제 3자에게 해당 공간을 임차 (=빌려주는)하는 경우 입니다. 만약 쌍방의 계약 내용 중에 이와 같은 내용이 포함되어 있다면 문제가 되지 않지만 동의를 받고서 하는 행위가 아니라면 문제가 되는 행위 입니다. 

 

임대인의 동의 없는 불법적 전대 행위는 계약의 해지 사유가 될 수 있으므로 매우 중요하게 생각해야 합니다. 또한 파손 등의 이유가 존재 할 수 있으며 위의 언급한 3가지 문제는 법적으로 임대인이 보호를 받을 수 있는 사항이며 전세 월세 묵시적 갱신을 거절 할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 

그리고 가장 궁금할 수 있는 부분 중 하나가 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사 할 수 있다는 부분일 듯 합니다. 이는 주택임대차보호법 제 6조 3의 신설 내용이기도 한데요. 이와 관련해서는 계.약.당.시에 계약서 내용을 꼼꼼하게 살펴 보시고 확인하시길 바라겠습니다. 

법의 취지는 세입자의 주거여건과 기간을 보장해 주겠다는 내용이지만 현재 시장의 반응은 양측의 입장이 서로 대립되는 분위기 입니다. 그리고 현실적으로 시장에 전세 월세 매물이 씨가 마르는 상황이기도 합니다. 현재의 상황과 분위기를 잘 살펴볼 필요성이 있겠습니다.